El alquiler afecta a tu declaración de la renta de forma muy distinta según seas quien alquila la vivienda o quien vive en ella — y las reglas han cambiado de forma importante en los últimos años, lo que genera confusión incluso en quien ya sabía cómo funcionaba antes.
Si eres el propietario que alquila
Debes declarar el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario, pero puedes reducir ese rendimiento antes de tributar, y el porcentaje depende del tipo de contrato:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (ley anterior a la reforma): mantienen la reducción del 60%.
- Contratos nuevos desde el 1 de enero de 2024, el porcentaje ya no es único — depende de las condiciones:
- 50%: caso general, sin cumplir ninguna condición especial.
- 60%: si la vivienda fue objeto de una rehabilitación energética o de mejora terminada en los dos años anteriores al contrato.
- 70%: si el inquilino tiene entre 18 y 35 años, o se encuentra en situación de vulnerabilidad, y la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.
- 90%: el máximo posible — exige que la vivienda esté en zona tensionada y que el nuevo contrato tenga una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior sobre la misma vivienda.
Este sistema por tramos busca incentivar alquileres a precios más asequibles y en mejor estado, así que cuanto más se ajuste tu contrato a esas condiciones, mayor reducción fiscal obtienes.
Si eres inquilino
La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual se eliminó desde el 1 de enero de 2015. Solo se mantiene, en régimen transitorio, si tu contrato es anterior a esa fecha: puedes deducirte el 10,05% de lo pagado, siempre que tu base imponible sea inferior a 24.107,20€ anuales. Si tu contrato es posterior a 2015, no tienes derecho a la deducción estatal — pero muchas comunidades autónomas mantienen deducciones propias, con requisitos distintos (a veces por edad, a veces por nivel de ingresos), así que vale la pena revisar la normativa específica de tu comunidad antes de asumir que no te corresponde nada.
Si compraste vivienda con hipoteca antes de 2013
Existe una deducción distinta y más antigua, también en régimen transitorio: si adquiriste tu vivienda habitual (o empezaste su construcción) antes del 1 de enero de 2013, puedes seguir deduciéndote el 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, con un límite de 9.040€ anuales de base. Si compraste después de esa fecha, esta deducción concreta no te corresponde, independientemente de que tengas hipoteca activa.
Un matiz reciente que pocos conocen
Un cambio de criterio de Hacienda en 2025, confirmado por el Tribunal Económico-Administrativo Central, ahora permite que quienes tienen derecho al régimen transitorio de 2013 puedan incluir en la deducción el dinero usado para cancelar la hipoteca cuando venden la vivienda — antes, Hacienda no lo permitía. Es un ejemplo de cómo estas normas siguen evolucionando incluso años después de su aprobación inicial.
Si quieres calcular la rentabilidad real de una vivienda antes de comprarla para alquilar, usa nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler. Y si aún estás decidiendo cuánto puedes pedir de hipoteca, revisa nuestra calculadora de cuota de hipoteca.