Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Introduce el precio de compra, la renta mensual y los gastos anuales para calcular la rentabilidad bruta y neta de una vivienda destinada al alquiler.
Completa los datos y pulsa «Calcular rentabilidad» para ver tu resultado.
Esta calculadora no incluye el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, que reduce la rentabilidad neta real — consulta nuestro artículo sobre alquiler en la declaración de la renta para más detalle.
Cómo interpretar la rentabilidad de un alquiler antes de comprar
Antes de comprar una vivienda para alquilar, el precio de compra por sí solo no dice si es una buena inversión — lo que importa es cuánto ingreso genera esa vivienda en relación a lo que cuesta. Esa relación es la rentabilidad, y se puede calcular de dos formas complementarias.
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple: la renta anual dividida entre el precio de compra. No tiene en cuenta ningún gasto, así que siempre da una cifra más alta que la realidad — es útil como primer filtro rápido para comparar varias opciones, no como cifra definitiva para decidir.
La rentabilidad neta resta los gastos anuales reales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento) antes de dividir entre el precio de compra. Es la cifra que de verdad refleja lo que te queda en el bolsillo, y suele ser notablemente más baja que la bruta — no es raro ver diferencias de 1-2 puntos porcentuales entre ambas.
Un error habitual es comparar la rentabilidad bruta de una vivienda con la rentabilidad neta de otra, llegando a conclusiones equivocadas sobre cuál es mejor inversión. Compara siempre el mismo tipo de rentabilidad entre las opciones que estés valorando.
Esta calculadora tampoco incluye el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, que reduce todavía más la rentabilidad neta real — ni los periodos sin inquilino, que en la práctica reducen el ingreso anual real por debajo de los 12 meses completos. Úsala como una primera estimación sólida, no como el número final para tomar una decisión de compra.
Si además necesitas calcular cuánto pagarías de hipoteca para financiar la compra, usa nuestra calculadora de cuota de hipoteca, o revisa cuánto podrías pedir prestado con la calculadora de capacidad de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera una buena rentabilidad de alquiler en España?
Varía por zona, pero como referencia general, una rentabilidad bruta del 5-7% suele considerarse razonable en la mayoría de mercados españoles; en zonas de alta demanda puede ser menor, y en zonas menos tensionadas, mayor.
¿Esta calculadora incluye impuestos?
No, calcula la rentabilidad bruta y neta de gastos operativos, pero no descuenta el IRPF sobre los rendimientos del alquiler, que reduce la rentabilidad neta real final.
¿Debo incluir la comunidad de vecinos en los gastos?
Sí, la comunidad de propietarios es un gasto recurrente real que debe incluirse en el cálculo de rentabilidad neta, junto con el IBI, el seguro y el mantenimiento.
¿Cómo afecta un periodo sin inquilino a la rentabilidad real?
Reduce la rentabilidad real, ya que durante ese tiempo sigues asumiendo gastos fijos sin ingresos de alquiler — esta calculadora no lo contempla automáticamente, así que conviene ajustar mentalmente el resultado si esperas periodos vacíos.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo compara la renta anual con el precio de compra; la neta resta también los gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento), dando una imagen más realista de la rentabilidad real.