Calculadora de Ganancia Patrimonial por Venta de Vivienda Heredada
Introduce el valor declarado en la herencia y el precio de venta para estimar la ganancia patrimonial y el IRPF que te correspondería pagar.
Completa los datos y pulsa «Calcular ganancia patrimonial» para ver tu resultado.
⚠ Antes de usar este resultado
- Las exenciones por reinversión o por mayores de 65 años SOLO aplican si la vivienda era tu residencia habitual — no aplican automáticamente por el simple hecho de haberla heredado.
- Un error frecuente: infravalorar el inmueble en el Impuesto de Sucesiones para pagar menos en ese momento puede generar una ganancia patrimonial mucho mayor al vender después. Esta calculadora usa el valor que declaraste en la herencia, no lo que consideres «justo».
- Esta es una estimación orientativa. Existen matices adicionales (coeficientes de abatimiento para inmuebles muy antiguos adquiridos antes de 1994, deducciones autonómicas) que esta calculadora no contempla — consulta con un asesor fiscal antes de una operación de este importe.
Vender una vivienda heredada: cómo se calcula la ganancia patrimonial
Heredar una vivienda y venderla después son dos momentos fiscales distintos, y mucha gente solo piensa en el primero. Cuando heredas, pagas el Impuesto de Sucesiones (y la plusvalía municipal correspondiente). Cuando vendes, si el precio de venta supera el valor por el que heredaste, generas una ganancia patrimonial que tributa aparte, en tu declaración de la renta.
El punto de partida para calcular esa ganancia no es lo que pagó originalmente quien te dejó la vivienda — es el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones en el momento de heredar. A ese valor puedes sumarle los gastos asociados a la herencia (notaría, registro, la plusvalía municipal que pagaste al heredar) y cualquier mejora real que hicieras después con factura, como una reforma que aumentara el valor del inmueble.
Un error que cometen muchos herederos, y que sale caro después: infravalorar el inmueble en el Impuesto de Sucesiones para pagar menos en ese momento. Si años después vendes por un precio de mercado normal, esa infravaloración inicial se traduce en una ganancia patrimonial mucho mayor de la que habría correspondido con una valoración correcta desde el principio.
Las dos exenciones más relevantes —por reinversión en otra vivienda habitual y por ser mayor de 65 años— tienen un requisito que se pasa por alto con frecuencia: solo aplican si la vivienda heredada era tu residencia habitual, no de quien te la dejó. Si heredaste un piso que nunca has habitado, estas exenciones no te corresponden, sin importar tu edad o tus planes de reinversión.
Si no hay exención aplicable, la ganancia tributa por tramos en la base del ahorro del IRPF — un porcentaje creciente según el importe de la ganancia, no un tipo único fijo. Cuanto mayor sea la ganancia, mayor el tipo marginal que se aplica a la última parte de esa cantidad.
Antes de calcular esto, si todavía no has resuelto la plusvalía municipal de la herencia, revisa nuestra calculadora de plusvalía municipal en herencia — son dos impuestos distintos, pero ambos forman parte del mismo proceso de heredar y vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué valor de adquisición debo usar si heredé la vivienda?
El valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones al heredar, no lo que pagó originalmente la persona fallecida. A ese valor puedes sumarle gastos de la herencia y mejoras posteriores con factura.
¿Siempre estoy exento si tengo más de 65 años?
No. La exención por edad solo aplica si la vivienda vendida era tu residencia habitual (mínimo 3 años residiendo ahí) — no basta con haberla heredado ni con tener 65 años.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas respecto al valor de la herencia?
No pagas IRPF por esta ganancia, y esa pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo año, o con el 25% de tus rendimientos del ahorro positivos, arrastrando el resto hasta 4 años.
¿Puedo deducir la plusvalía municipal de esta ganancia?
Sí, la plusvalía municipal pagada al vender se puede restar del valor de transmisión, reduciendo la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
¿Qué pasa si reinvierto solo una parte del dinero?
La exención es proporcional: si reinviertes, por ejemplo, el 50% del valor de transmisión en otra vivienda habitual, el 50% de la ganancia queda exenta y el resto tributa por los tramos correspondientes.